Plan Estratégico de Venta

Fortalezas · Vivienda reformada y lista para entrar a vivir, 4 habitaciones y 2 baños, garaje para dos vehículos, sótano con trastero, jardín privado con acceso desde el salón, buhardilla multifuncional con terraza y ubicación céntrica bien conectada.

Debilidades · Adosado intermedio (no esquinero): una única orientación principal, menos fachada y menor entrada de luz natural. Superficie construida notablemente inferior (219 m² frente a los aprox. 310 m² según planos de Marinada, 2). Calificación energética E (194 kWh/m² año, 41 kg CO₂/m² año) y sin ascensor privado.

Es la referencia comparable más próxima en tipología y zona. Su precio publicado de 860.000 € equivale a ≈ 3.927 €/m², por encima del €/m² con el que se plantea el relanzamiento de Marinada, 2 (999.000 € ≈ 3.223 €/m² sobre 310 m²). Marinada, 2 aporta condición esquinera, más superficie, fachadas y ventanas a tres orientaciones, mejor luz natural, ascensor privado y certificación C, elementos que sostienen un precio total superior con un €/m² más competitivo.

Fortalezas · Casa señorial con carácter arquitectónico (techos altos, carpintería de madera maciza, piedra y ladrillo visto, chimenea tradicional), 5 habitaciones, 2 baños, orientación sur, gran jardín privado en pleno centro, entrada para vehículos, trastero y ubicación en el centro histórico junto a servicios, colegios y tranvía.

Debilidades · Requiere reforma integral: una reforma integral de una vivienda de estas características supondría previsiblemente una inversión adicional muy significativa. Como referencia meramente orientativa podría situarse en el entorno de 250.000 € – 400.000 €, si bien se trata de una estimación meramente orientativa y sujeta a presupuesto técnico: el importe definitivo dependerá del proyecto, calidades y presupuesto técnico. Esa inversión se suma al precio de compra, además de licencias, plazos de obra y limitaciones derivadas de su catalogación. Certificado energético con consumo y emisiones en el tramo más desfavorable (999 kWh/m² año y 999 kg CO₂/m² año), sin ascensor y sin garaje cerrado.

Es el comparable que mejor delimita el techo de precio de la zona: por 990.000 € el comprador accede a una casa sin reformar, mientras que Marinada, 2 se relanza a 999.000 € en estado de entrada inmediata, con calificación energética C, placas solares, garaje de aprox. 68 m² para dos vehículos, ascensor privado, tres baños y aseo, terraza, balcón y buhardilla. Comparar coste total (compra + reforma) sitúa a Marinada, 2 claramente por debajo, lo que refuerza la coherencia del relanzamiento a 999.000 €.

Fortalezas · Reforma integral reciente de alto nivel: cocina de diseño panelada con electrodomésticos Bosch, suelos de madera natural, 4 habitaciones y 4 baños, climatización por conductos en planta principal y primera más split en buhardilla, calefacción de gas natural, garaje amplio, trastero, jardín, terraza y balcón. Ubicación céntrica muy bien comunicada (tranvía y Renfe a 700 m, 17 min a Francesc Macià, colegios internacionales y polideportivo a pie).

Debilidades · Adosado intermedio, con menos fachada y orientaciones útiles que una vivienda esquinera. Superficie construida notablemente inferior: 229 m² frente a los aprox. 310 m² según planos de Marinada, 2 (unos 80 m² menos), y parcela sin jardín de dimensiones comparables. No dispone de ascensor instalado (solo posibilidad de instalarlo, con la obra y el coste correspondientes) ni de placas solares.

Es el comparable que valida con mayor claridad el precio de relanzamiento: pide 1.060.000 €, por encima de los 999.000 € de Marinada, 2, con 80 m² construidos menos y un €/m² muy superior (≈ 4.629 €/m² frente a ≈ 3.223 €/m²). Su valor reside en la reforma reciente y el acabado; Marinada, 2 responde con más superficie, condición esquinera, triple orientación, mejor luz natural, ascensor privado ya instalado, garaje de aprox. 68 m², buhardilla de 60–68 m², jardín privado y placas solares.

Fortalezas · Casa independiente en zona tranquila y cotizada de Sant Just Desvern, 5 habitaciones (3 dobles y 2 sencillas) y 3 baños, orientación sur-este con buena luminosidad y vistas despejadas a la montaña, jardín privado, terraza y balcón, garaje incluido en el precio, trastero, armarios empotrados y proximidad a colegios y servicios.

Debilidades · Actualización solo parcial: se aprecia renovación de suelos y pinturas, pero instalaciones y elementos como radiadores, carpinterías y cocina mantienen un aspecto envejecido, por lo que requeriría inversión adicional para alcanzar un estándar equivalente. Está dividida en dos viviendas, de modo que recuperar una única vivienda familiar implica obra de reconfiguración. Certificado energético muy desfavorable (consumo F, 285 kWh/m² año; emisiones E, 60 kg CO₂/m² año), sin ascensor ni placas solares, y superficie construida inferior (230–240 m² frente a los aprox. 310 m² según planos de Marinada, 2). Además se ubica en otro municipio (Sant Just Desvern), por lo que no compite en el mismo entorno inmediato.

Es competencia sustitutiva de población próxima y sirve de referencia de precio pedido: 770.000 € por una casa de 1986 con reforma parcial, dividida en dos viviendas y con calificación energética F/E equivale a ≈ 3.348 €/m², por encima del €/m² de relanzamiento de Marinada, 2 (999.000 € ≈ 3.223 €/m² sobre 310 m²). A juicio de DEHOUSES el precio publicado está tensionado respecto al estado real del activo: sumando la reforma de instalaciones y la reunificación de las dos viviendas, el coste total se acerca al de Marinada, 2, que ya está lista para entrar a vivir, con certificación C, placas solares, ascensor privado, garaje de aprox. 68 m² y buhardilla.

Fortalezas · Es el comparable más exigente de la selección: vivienda de 4 plantas en Mas Lluí, una de las zonas residenciales más cotizadas del Baix Llobregat, en pasaje peatonal privado sin tráfico. Actualización de 2024 de alto nivel (cocina de diseño totalmente equipada, aseo renovado, pavimentos interiores y exteriores, iluminación, pintura y carpintería) y pérgola bioclimática sobre la terraza sur. 4 habitaciones con suite principal, 3 baños, sala polivalente en la última planta con salida exterior, dos terrazas y dos balcones, jardín, patio de entrada a nivel de calle, aire acondicionado, calefacción central de gas, armarios empotrados, trastero y garaje amplio para varios vehículos con lavandería y despensa. Certificado energético D (134 kWh/m² año · 25 kg CO₂/m² año).

Debilidades · Se ubica en otro municipio (Sant Feliu de Llobregat), con un mercado, entorno y perfil de comprador distintos a los de Sant Joan Despí. Es un adosado en hilera, sin la condición esquinera ni las orientaciones múltiples de Marinada, 2. Ofrece 4 habitaciones frente a los 4 dormitorios más buhardilla diáfana de Marinada, 2, no dispone de ascensor privado ni de placas solares, y su calificación energética es D frente a la C del inmueble. La actualización de 2024 se concentra en la planta principal y los exteriores, no en la totalidad de la vivienda.

Es la referencia comparable de mayor calidad de presentación y conviene leerla con transparencia: pide 930.000 € por 334 m² construidos, lo que equivale a ≈ 2.784 €/m², por debajo del €/m² de relanzamiento de Marinada, 2 (999.000 € ≈ 3.223 €/m² sobre 310 m²). La diferencia de precio total es de unos 69.000 €. La defensa del posicionamiento no se apoya aquí en el €/m², sino en el municipio y la ubicación concreta (Sant Joan Despí centro, junto al parque), la condición esquinera con triple orientación y luz natural superior, el ascensor privado ya instalado, las placas solares, la certificación C y la superficie adicional de buhardilla y garaje. Refuerza además la conveniencia de competir con un material comercial impecable: este activo compite con reportaje de 39 fotografías y vídeo, el mismo estándar que Marinada, 2 debe mantener.

Fortalezas · Vivienda independiente de gran volumen en el barrio de La Miranda, junto al parque natural de Collserola y muy cerca de los principales colegios internacionales (La Miranda, americano, alemán, Highlands), con buena conexión a Barcelona, rondas y aeropuerto a 15 minutos. 354 m² construidos sobre parcela de 389 m², 7 habitaciones, 3 baños, despacho, dos terrazas con vistas abiertas, jardín, garaje cubierto incluido, armarios empotrados, calefacción de gas, 7 splits de aire acondicionado y ventanas climalit. Su elemento diferencial es una piscina interior climatizada de 10x5 con sauna y baño completo en la planta inferior.

Debilidades · Está en otro municipio (Esplugues de Llobregat) y se comercializa expresamente como segunda mano para reformar: los interiores conservan la distribución, acabados e instalaciones originales de los años ochenta (pavimentos de terrazo, carpintería y radiadores antiguos, cocina y baños sin actualizar), por lo que exige una reforma integral. Su certificado energético es muy desfavorable (199 kWh/m² año y 42 kg CO₂/m² año) frente a la C de Marinada, 2, y la piscina interior climatizada, aunque espectacular, implica un coste de mantenimiento y consumo energético elevado y reduce el número de compradores interesados. Las 7 habitaciones responden a una distribución antigua en dos plantas de 118 m² y no a un programa reformado. No dispone de ascensor privado ni de placas solares.

Pide 990.000 €, prácticamente el mismo importe que el relanzamiento de Marinada, 2 (999.000 €), pero con una diferencia de fondo determinante: se trata de un activo a reformar. A un comprador que compare ambos inmuebles hay que trasladarle el coste total de acceso: en La Miranda debería sumar al precio de compra una reforma integral de una vivienda de 354 m² construida en 1981, con un impacto realista de varios cientos de miles de euros y meses de obra, además de un consumo energético muy alto y del mantenimiento de la piscina climatizada. Marinada, 2 se entrega lista para entrar a vivir, con certificación C, placas solares, ascensor privado y buhardilla, en el centro de Sant Joan Despí. Es un comparable que refuerza el posicionamiento en 999.000 €: por dinero equivalente, el mercado ofrece producto de mayor superficie pero pendiente de una inversión adicional muy significativa.